Schönheitsreparaturen bieten immer wieder Anlass zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass ein Mieter nur dann zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn die Übernahme dieser Arbeiten zu Lasten des Mieters ausdrücklich im Mietvdertrag geregelt ist. Sagt der Mietvertrag hierzu nichts aus, so ist es eine Hauptpflicht des Vermieters, die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vorzunehmen.

Was fällt denn unter den Begriff Schönheitsreparaturen? Der Bundesgerichtshof greift hier auf die Regeleung von § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung zurück. Er lautet: Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Unwirksam ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein starrer Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen (BGH Urteil vom 23.6.2004 Aktenzeichen VIII ZR 361/03). Anders hat der BGH einel Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen mit vorgegebenen Fristen mit der Möglichkeit, diese zu verlängern, wenn der Zustand der Wohnung dies in Ausnahmefällen zulasse, für wirksam erachtet (BGH Urteil vom 20.10.2004 Aktenzeichen VIII ZR 378/03).

Ebenso sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam, wenn darin unzulässige Vorgaben für die Schönehitsreparaturen enthalten sind (BGH Urteil vom 28.3.2007 Aktenzeichen VIII ZR 199/06).

In einer neueren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nun auch entschieden, dass die Verpflichtung, bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen auch die Außenfenster und Außentüren von außen zu streichen unwirksam ist (BGH Urteil vom 18.2.2009 Aktenzeichen VII ZR 210/08).

In diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof auch noch einmal klargestellt, dass in einem solchen Fall die gesamte Klausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen nichtig ist und nicht nur entsprechend eingeschränkt wird, auch wenn diese Verpflichtungen in zwei verschiedenen Klauseln im Mietvertrag enthalten sind.

Ein Mietvertrag kann daher für beide Vertragspartner einiges an Fallstricken enthalten und es ist daher nciht verkehrt, sich vor Abschluss eines Vertrages anwaltlich beraten zu lassen.

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