Unter welchen Umständen kann möglicherweise die Miete wegen Verkehrslärms gemäß § 536 BGB gemindert werden? Mit dieser Frage musste sich der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofs auseinandersetzen.

Im Jahre 2004 die Beklagten in der Schlossallee (!) In Berlin eine Wohnung angemietet. Wegen einer Baustelle in einer anderen Straße musste der gesamte stadteinwärts fahrende Verkehr in der Zeit von Juni 2009 bis November 2010 über die Schlossallee umgeleitet werden. Wegen der hierdurch entstandenen Lärmbelastung minderten die Mieter die Miete ab Oktober 2009. Der Vermieter war hiermit nicht einverstanden und klagte die rückständige Miete ein.

Das zuständige Amtsgericht gab der Klage des Vermieters statt. Das Landgericht ermäßigte den Anspruch des Vermieters mit der Begründung, dass eine Minderung erst ab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelästigungen vorgenommen werden könne.

Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hat der Bundesgerichtshof nun das erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt. Nach Auffassung der Richter reicht es für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung nicht aus, dass die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm vom Mieter als vorteilhaft wahrgenommen wird und er sich möglicherweise auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Es sei vielmehr erforderlich – so der Senat – dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringere Lärmbelästigung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnungen ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgend einer Form zustimmend reagiert.

Der Senat konnte allerdings keine Anhaltspunkte für eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung feststellen. Maßstab dafür, ob der Zustand der Wohnung vertragsgemäß ist, müsste daher die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben sein. Unter diesen Umständen berechtigte eine vorübergehende Erhöhung des Verkehrslärms nicht zur Mietminderung. Dies gelte umso mehr, als die Lärmwerte nach den im Berliner Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung darstellten. Demnach waren die erhöhten Werte des Verkehrslärms hinzunehmen.

Also merke: Auch in der Schlossallee muss man Verkehrslärm hinnehmen!

Presseerklärung Nr. 214/2012 vom 19. Dezember 2012

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