Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. In einer Entscheidung vom 18.12 2008 hat das Saarländische Oberlandesgericht nun geurteilt, dass die Verjährungsfrist auch dann zu diesem Zeitpunkt in Lauf gesetzt wird, wenn die Ansprüche erst später entstehen (Urteil des Saarländischen Oberlandesgerichts vom 18.12.2008 Aktenzeichen 8 U 672/07 -188).

In dem entschiedenen Fall hatte die Mieterin eines Ladengeschäfts das Mietverhältnis gekündigt. Sie hatte das Ladenlokal untervermietet. Die Untermieterin hatte mit dem Vermieter im Anschluss einen neuen Mietvertrag abgeschlossen. Der Vermieter hatte die Mieterin erfolgreich vor dem Landgericht Saarbrücken verklagt, durch Rückbau der Änderungsmaßnahmen 1986 und 1989 die Geschäftsräume des Vermieters auf ihre Kosten in den Zustand zu versetzen, wie die Mietsache vor Ausführung der baulichen Änderungen war. Die Berufung der Mieterin gegen dieses Urteil war zurückgewiesen worden, die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision wurde vom BGH zurückgeweisen.

Nachdem die Mieterin angekndigt hatte, den Rückbau nun Anfang 2008 vorzunehmen, teilte der Vermieter mit, dass das Mietverhältnis mit der neuen Mieterin bis zum 31.12.20012 laufe und bis dahin ein Rückbau nicht möglich sei. In diesem Schreiben vertrat der Vermieter die Auffassung, dass ihm ein Anspruch auf den während der Rückbauzeit entstehenden Mietausfall und eventuelle Mietminderungen anderer Mieter zustehe. Er forderte die frühere Mieterin auf, verbindlich zu bestätigen, dass sie den Mietausfall erstatten werde.

Hiergegen hat die frühere Mieterin negative Feststellungsklag eingereicht. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Saarländische Oberlandesgericht hat ihr dann auf die Berufung der früheren Mieterin hin stattgegeben.

Das OLG hat dazu ausgeführt, dass es dahinstehen könne, ob dem Vermieter die Ansprüche zugastanden hätten, diese seien aber auf jeden Fall verjährt. Der Vermieter habe die Mieträume mit Beendigung des Mietverhältnisses mit der früheren Mieterin zurückerhalten, auch wenn die damalige Untermieterin nunmehr hHauptmieter geworden sei und im Besitz der Mieträume gblieben sei. Jedenfalls sei der Vermieter in der Lage gewesen, etwaige Mängel festzustellen.

Der Verjährung stünde auch nicht entgegen, dass die Ansprüche gegen den früheren Mieter überhaupt noch nicht entstanden sind. Die Verjährung werde auch dann in Lauf gesetzt, wenn die Ansprüche noch nicht entstanden sind. Diesem Ergebnis stehen auch keine schutzwürdigen Interessen des Vermieters entgegen, da dieser ja Feststellungsklage habe erheben können.

Auch der vorangegangene Prozess habe die Verjährung nicht gehemmt, das die Streitgegenstände unterschiedlich gewesen seien.

Fazit: der Vermieter muss sämtliche denkbaren Ansprüche innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist geltend machen und eventuell im Wege der Feststellungsklage titulieren, da sie sonst verjähren.

Share